Manuel Caraballo Callero
El pasado 8 de julio, el prestigioso semanario británico The Economist publicaba un artículo en el que se indicaba que el nivel de precios agregados en el sector inmobiliario residencial en España está sobrevalorado en un 50%.
¿En qué se basa para afirmar esto? En los resultados de un estudio comparativo a nivel mundial cuya metodología consiste en comparar las rentabilidades de estos inmuebles a través de su alquiler, llegando a la conclusión que algunos países están por encima de esa media y otros por debajo. ¡Claro! Por eso disponemos de una media aritmética.
La tabla anterior, publicada por The Economist, incluye una serie de países donde se indica la variación de precio hasta el cuarto trimestre de 2008, la variación de 1997 a 2010 y la sobre-valoración o sub-valoración de los inmuebles en función de sus rentabilidades por arrendamientos.
Es una de las formas de saber si un inmueble tiene un precio de mercado por encima o por debajo de su rentabilidad media comparada con otros países. Así, se estima que una rentabilidad razonable, comparada con rendimientos procedentes de la bolsa normalmente, puede estar en torno al 5% anual. Es decir, un inmueble se amortizaría en unos 20 años.
En ese estudio no se estiman los costes de mantenimiento de los activos, ni los financieros, entre otros.
Es una forma de valorar los inmuebles . Pero no la única.
Por otro lado, el instituto Juan de Mariana elabora un informe en los mismos términos (rentabilidad del inmueble por arrendamiento), pero con una variante: no lo compara con esos mismos ratios a nivel internacional, sino que hace una comparativa con dichas rentabilidades a nivel histórico, es decir, a lo largo del tiempo. Es una comparación del ratio consigo mismo.
También es una forma de averiguar si este mercado está sobre-valorado o sub-valorado, pero no es el único sistema.
En ambos casos, nos parece muy adecuados estos dos sistemas de valoración para inmuebles comerciales, oficinas, naves, despachos, hoteles, complejos turísticos, etc., incluso viviendas de uso vacacional, puesto que se trata de inmuebles orientados a su explotación económica y como tal deben valorarse. Sin embargo, utilizar el mismo método para la evaluación del valor de la vivienda residencial, habitual, nos parece de una visión algo corta.
Hay otro sistema que en Izadi AG nos parece más acorde con la realidad y, sobre todo, más acorde con las preocupaciones de la inmensa mayoría del mercado comprador (y por extensión, vendedor), que coincide con personas o familias que quieren una vivienda en propiedad para su uso y disfrute, y no la ven como un gasto de inversión por arrendamiento. Dejaremos de lado la cuestión del gasto por inversión especulativa.
Pensamos que este sistema es el más cercano a las familias que compran una vivienda para su uso es el que habíamos desarrollado en un anterior informe publicado en Inmodiario.com, titulado “El ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria”, también en idealista.com (http://www.idealista.com/news/archivo/2010/02/18/0143033-valor-fundamental-casa-es-anos-salario-demas-es-especulacion) y en nuestro blog (http://manuelcaraballo.wordpress.com/2010/05/15/el-ratio-de-esfuerzo-como-criterio-de-valoracion-inmobiliaria-2/). Es el que el comprador habitual va a utilizar para saber si lo que compra es caro o barato.
El lector pensará que esa valoración es subjetiva. Efectivamente, así es.
Una persona puede pensar que un bien merece el sacrificio de un día de su trabajo y para otro bien está dispuesto a sacrificar un mes y medio, y para otro 4 años. Pero esa valoración es distinta para cada persona. Eso es correcto.
Una persona estaría dispuesta a sacrificar 6 meses por la posesión de un coche y otra estaría dispuesta a gastar todo el dinero ganado en 5 años para la compra del mismo coche. Es una valoración subjetiva.
Pero digamos, que la media de valoración de las personas es un valor tal que la mayoría de nosotros aceptaríamos como normal. Por ejemplo, si la renta media española es de 21.000 euros el año pasado, podemos pensar que puede ser lógico que empleemos 6 meses de nuestro trabajo para comprar un coche por 10.500 euros. Está claro que la persona que gana 100.000 euros al año, igual le apetece comprarse un coche de 40.000 por poner un ejemplo, lo cual representa menos de 6 meses de su trabajo. Y que puede haber una persona que gane esos 21.000 euros y emplee 2 años de su trabajo para comprar el mismo coche. Seguro que también existe esa persona. Pero hay que reconocer que tal actitud no es muy normal y que la inmensa mayoría nos guiamos por criterios razonables constituyendo una media aritmética aceptable por todos con una desviación standard relativamente pequeña.
Regresemos al mercado inmobiliario. En el siguiente gráfico podemos ver la evolución que ha seguido este ratio en España, EE.UU. y Reino Unido desde 1995 hasta el primer cuatrimestre de 2010:
En este gráfico vemos que al principio de la serie dicho ratio estaba en el entorno de 4 años de renta familiar disponible (después de impuestos) para el caso de España y EE.UU., mientras que estaba en cifras algo superiores a 3 años para el caso del Reino Unido.
De 1995 a 2000 esos ratios prácticamente se mantuvieron sin variaciones relevantes. Pero hacia el año 2001 algo empezó a cambiar.
Aunque con ligeras variaciones al alza a partir de 2000, la renta que debía aportar una familia después de impuestos era de cuatro años. Dicho ratio subió de forma acelerada durante los años 2001 a 2007, siendo especialmente importantes los incrementos en los años 2002 a 2006. ¿Qué fue lo que ocurrió?
La cuestión es algo larga de explicar, pero resumiendo aquel bien que los españoles habían valorado (salvo algunos años a finales de los años 80) como un bien para su uso y disfrute, empezó a convertirse en un bien valorado más por su “valor riqueza” (especulativo). Ver artículo explicativo más extenso en http://manuelcaraballo.wordpress.com/2010/05/15/el-ratio-de-esfuerzo-como-criterio-de-valoracion-inmobiliaria-2/
Los tipos de interés bajos, los laxos criterios de riesgo de la banca, las tasaciones generosas, la reducción progresiva de la tasa de desempleo (hasta el 8% de la población activa, que si bien sigue siendo escandalosa, regresábamos de etapas que superaban el 20%, y hasta el presidente del gobierno hablaba de un objetivo de pleno empleo), etc. El dinero era fácil de conseguir y el ahorro y la previsión se convirtieron en un valor anticuado. Todos participamos en la fiesta.
A diferencia de los años 80, con fuertes incrementos del precio de la vivienda, parece que un período más largo de bonanza económica (algo superior a 10 años) hizo que la burbuja siguiera creciendo y muchos pensaban que no tendría fin. O al menos así se comportaban.
Ese período tan largo de crecimiento económico eliminó muchos de los criterios de prudencia de la banca y de los empresarios (y de muchos que lo querían ser) y de los particulares que entraron a su vez en la espiral especulativa. Se aplastó el concepto “especulación” por el concepto “inversión”. Erróneamente.
Ese fenómeno se produjo en otros países como en EE.UU. y Reino Unido, pero también en Irlanda, Suecia, Italia, Francia,… y más recientemente en China, Australia, algunos países del sureste asiático,… y algunos están en pleno proceso de creación de su propia burbuja.
Parece que la economía especulativa iba eliminando a la economía real, y mucho de verdad tiene esa afirmación.
Pero volvamos a la valoración de la vivienda.
En Izadi AG nos parece más lógico aplicar el sistema de valoración del ratio de años de renta familiar disponible aplicados a la compra de un bien, en este caso una vivienda, que cualquier otro sistema propuesto referido a la rentabilidad por inversión. ¿Por qué motivos?
1. Porque la inmensa mayoría de las ventas se las realizan personas que comprar la vivienda en la que quieren vivir. Son una minoría los que compran casas para su puesta en alquiler, al menos en España.
2. Con todos nuestros respetos hacia instituciones como el Instituto Juan de Mariana, una evaluación del precio de la vivienda en referencia a la rentabilidad histórica media no nos parece que tenga demasiada validez por el motivo anterior y porque el hecho de que haya bajado la rentabilidad por alquiler puede ser porque los precios estén sobrevalorados o porque, por algún motivo que no vamos a desarrollar ahora, los alquileres son bajos. Compararla con la media no significa nada, simplemente puede haber un cambio de tendencia al alza o a la baja y eso no conlleva sobre-valoración o sub-valoración del bien.
3. También con todos nuestros respetos hacia The Economist, podemos argumentar lo mismo que en el caso anterior, sólo que a nivel internacional.
Para terminar, si la vivienda se demanda en su inmensa mayoría por ciudadanos que la quieren para su uso, ¿no parece razonable que la comparación se haga con el esfuerzo que éstos deben realizar para conseguir su objetivo?
La correcta valoración del precio de la vivienda,
Manuel;
Me parece muy razonable el conceto que introduces de esfuerzo de compra en primera residencia, siempre que el mismo se entienda como referencia comparativa de valoración general. Es decir, que se emplee para concluir si la vivienda en general está cara o barata.
Sin embargo, el mercado inmobiliario seguirá adoleciendo, tomemos cualesquiera de los métodos de valoración analizados en la presente, de una total trasparencia en la fijación del precio para un bien concreto. Este es el verdadero problema.
¿Es el precio un descuento de rentas?. ¿Es el precio un esfuerzo de compra?. No. Es un valor en euros para cada bien concreto, y diferente de un bien a otro. Y este no es un asunto baladí ni mucho menos.
La actual no transparencia en el precio de la vivienda hace que sea imposible que comprador y vendedor formalicen compra-ventas. El comprador por el precio al que aspira, en muchas ocasiones referenciado a lo que su vivienda costó o tiene de hipoteca, no asumiendo precios inferiores a esta referencia como hipóteisis de valoración. Y el vendedor por aspirar a precios que hoy no hay en el mercado.
La no formalización de compra-ventas por la no confluencia en el precio entre comprador y vendedor (porque dinero en espera a comprar vivienda hay y mucho (en España seguimos pensando en ladrillo como base de inversión)), condiciona:
1.- Importantísima caída en los ingresos del Estado por la vía de la actividad económica (IVA).
2.- Impacto inmediato en el mercado laboral.
Y para desgracia nuestra, que eso se debería haber evitado hace años con un cambio de modelo productivo en épocas de bonanza (por eso buena parte de la crisis que hoy sufrimos en España es responsabilidad de nuestros gobernantes, que podían haber tomado medidas a tiempo que no han sabido tomar), nuestra economía depende del mercado de la vivienda.
En tanto no tengamos un modo de determinación del precio de la vivienda trasparente y objetivo para cada bien concreto el mercado seguirá parado. Parálisis que genera dificultades muy serias en nuestra economía.
El sistema de valoración de los activos inmobiliarios, en función del esfuerzo que los individuos están dispuestos a realizar, lleva aparejado un componente subjetivo.
Este componente subjetivo esta formado por los elementos marginales del valor (necesidad, estatus, cultura, etc.) diferentes en cada mercado nacional.
La metodología de valoración en función de la rentabilidad por alquileres, elimina ese elemento subjetivo y variable entre mercados culturalmente diferentes, asociado a los elementos marginales en la composición del valor. Es una valoración que estandariza mejor los datos y permite comparaciones entre mercados. En un mercado financiero mundializado es una ventaja.
De otro lado, el razonamiento del esfuerzo no pone límites, o casi, al valor de los bienes, siempre que vaya acompañado de un comportamiento del crédito en la misma lógica expansiva. Esto es lo que ha ocurrido en España durante los últimos 15 años. La espiral inflacionista apoyada en especulaciones, revienta cuando ya es un problema gigantesco.
Sin embargo, la metodología de valorar los bienes inmobiliarios en función de las rentabilidades de los alquileres, es muy positiva para evitar inflación y especulación.
¿Por qué razón? Pues porque los alquileres necesariamente están vinculados a las rentas del trabajo, (nadie paga más alquiler de lo que gana, pero si que se endeuda por encima de sus posibilidades). Al estar vinculados a las rentas del trabajo, están a su vez en función de la economía real, y no a la especulativa o financiera.
El mercado inmobiliario de Alemania tiene una regulación de este tipo. El crédito inmobiliario se establece en función de las rentabilidades por alquiler, con un montante de no más de 60 o 65% de apalancamiento. La actualización de los rentabilidades por alquiler se hacen en función de la previsión de evolución de las rentas del trabajo, y las rentas del trabajo, como todos sabemos, están en función de la economía real (productividad, competitividad, etc.).
El resultado es que esto produce un comportamiento no especulativo de los agentes del mercado. Bastante inteligente, ¿no?
Está casi todo inventado. Si yo tuviera poder para reformar el mercado inmobiliario español, creo que haría algo así.
Suscribo el que las propiedades en España están un 50% sobrevaloradas.
Interesante artículo.
Sólo una apreciación: Teniendo en cuenta el desempleo actual que existe entre los más jóvenes. ¿Ningún estudio contempla, a la hora de establecer un precio de mercado, la dificultad de acceder a una vivienda quién no encuentra su primer trabajo? ¿No tienen derecho a vivir en un piso hasta que sus rentas sean accesibles a esos precios? ¿Se resignarán a vivir en casa de sus padres hasta los 67 años? Aunque visto lo poco que se manifiesta y protesta la juventud ante estos temas, tal vez a la generación Nini le preocupe más quedar para el próximo sábado para hacer un botellón. Gracias por el artículo.
Supongo que muchos factores contribuirían a la correcta valoración. Si es que es que existe tal correcta valoración. Después de una valoración legal, partiendo de la que Hacienda le otorga esta la más variable la personal de quien compra y vende, que no deja de ser tan especulativa como la de cualquier producto. Porque la especulación parece que solo existe en lo inmobiliario y no está en todo lo que se compra y vende. Porque también es especulación comprarse una chaqueta en la que todo su proceso hasta el punto de venta vale 30 euros y se vende por 300 por poner un ejemplo.
El mercado es la variable, depende de nada nuevo la oferta y la demanda, del poder adquisitivo. Hace pocos años no era mucho mejor el poder que se tenía, parecía que se tenía aunque en realidad en más que muchos casos no se tenía, endeudándose una gran parte de la sociedad hasta las cejas. Y existiendo por parte de muchos promotores un alza desmesurada unos aprovechando la situación de demanda, otros creyendo que esa demanda sería inagotable construyeron quimeras imposibles ahora de terminar o de vender.
Pero bueno, solo mirar la capacidad de compra real, está más que sobrevalorada, inaccesible para la mayoría de la sociedad. Entonces es que en este momento diga quien lo diga y por mucho matemático que realice operaciones aritméticas, no hay una correcta valoración de la vivienda cuando repito resulta imposible para una familia media.
El problema no es ése. El quid de la cuestión radica en la conceptualización que hacen los adquirientes y propietarios del bien vivienda per se. Es decir, el boom inmobiliario, «burbuja», economía del ladrillo, o como se le quiera denominar a la aberración que nos ha acompañado durante los últimos tres quinquenios, descansa sobre la concepción de la vivienda como un bien revalorizable y como una inversión. Craso error.
Moraleja: Si algún día la vivienda la concibamos en España como un bien de uso y disfrute sin más aditamentos especulativos habremos acabado con el maldito problema que ha hipotecado y lastrado nuestra economía cemento portland. 🙁
P. S.: El artículo está muy trabajado y resulta didáctico y entretenido. Se agradece. 🙂
Quizá lo que tiene que ocurrir es que la vivienda se conecte con la economía real y deje de moverse en la economía financiera y por tanto especulativa.
Creo que para eso, un criterio de valoración basado en el retorno de inversión por alquiler sería la forma de llegar al objetivo que Ud. propone.
Los alquileres no son sujeto de financiación y por tanto están relacionados con las rentas del trabajo, con la economía real. Nadie puede pagar un alquiler superior a sus rentas reales, pero sí que puede endeudarse para comprar un bien inmobiliario muy por encima de sus posibilidades o expectativas.
Criterio de valoración, el de las rentas por alquiler, que condicionaría también al sistema financiero, no prestando más que la previsión que se puede hacer sobre las rentas por alquiler.
En el quinquenio que Ud. menciona, los préstamos se hacían en función de las revalorizaciones pasadas proyectadas hasta casi el infinito, es decir especulaciones insostenibles, aunque sostenidas por las autoridades económicas, desde el Banco de España en adelante.
Sí contertulio, hasta que los propietarios no dejen de creerse inmobiliarias y, así mismo, no cambiemos la estúpida mentalidad de que a la fuerza hay que tener la vivienda en propiedad, nunca terminaremos de solventar el problema que nos acucia a todos, incluidos aquéllos que sí viven en régimen de alquiler. Buenos días.
Las mentalidades tardan decenios en cambiar, y no creo que nuestra economía pueda esperar.
Por ello apuesto por una valoración en función de las rentas por alquiler, que vincule todo el proceso productivo del mercado inmobiliario con la economía real.
A los alemanes no les ha funcionado mal.
La vivienda, es el material fabricado por una empresa, bien:
El precio de ese material tendría que ser al igual que muchos otros tasado de forma que generase ingresos a la empresa fabricante y la mantuviese a ella y a los trabajadores que la conforman.
Si sumamos el coste de los materiales, mano de obra, tiempo y a eso le sumamos la ganancia de la empresa (30%) tendríamos el valor real de ese bien inmueble o no que se ha fabricado.
Ese debería ser el precio real en cualquier lugar de nuestra geografía, y no el andar jugando con las inmensas cantidades de dinero que ganan las inmobiliarias.
Cordiales saludos compostelanos
Si el problema no son los materiales y su construcción. El problema es el suelo.
España tiene una densidad de población baja y sin embargo hemos creado leyes para convertir el suelo abundante en un recurso muy escaso y por lo tanto muy lucrativo mercantilmente.
Buenos días a todos
Efectivamente, estoy con Ud. que la intervención administrativa del suelo ha generado escasez artificial de un bien que en España tendría que ser abundante. Y además el exceso de intervención y regulaciones, mal hecho y peor gestionado por las burocracias públicas, es un factor importante de encarecimiento del producto final. Entre impuestos y regulaciones el sobrecoste debido a este proceso administrativo puede situarse en un 30%.
Para que luego digan que el precio de los bienes inmuebles es debido a los especuladores malignos que operan en el mercado.
Los costes industriales de la edificación no han hecho más que reducirse en los últimos 50 años, como consecuencia de la tecnología(prefabricados, materiales, maquinaria, herramienta, etc).
Lo que más me duele de la burbuja inmobiliaria es toda la destrucción paisajística que se ha producido. Quitando algunas sentencias judiciales, la gran mayoría de la inversión inmobiliaria sin (o con escasa) planificación que se ha realizado en la costa es irreparable.
El paisaje se ha vendido y ha desaparecido. han paisajes que han desaparecido para siempre. Muchos querían ver los paisajes desde la ventana. Otroa sabían que construir a pie de arenales reportaba más beneficios. La gran orgía del ladrillo. Y de los billetes fáciles.
Ha pasado la borrachera de la avaricia, en la que, al final, sólo unos pocos se han beneficiado.
Y en la resaca, vemos que han quedado destrozados playas remotas, bosques antiguos, sierras pintorescas,… y llenas de carteles de «Se vende».
¿Qué correcta valoración le damos a todo ese suelo definitivamente perdido?
Buen comentario, amigo Eliseo. Un saludo.
Pues fíjese Ud. que todo ese desastre ha ocurrido en un contexto de intervención y planificación administrativa total, costosísimo en términos de burocracia, ineficaz y con una repercusión muy fuerte sobre el precio final de los bienes inmobiliarios. Entre impuestos y intervención administrativa la cosa se sitúa en un 30% por lo menos del precio final.
Cada centímetro cuadrado de España está contemplado en un Plan Administrativo en donde se define su uso, coeficiente de edificación, y hasta el proyecto arquitectónico tiene que aprobarse.
Pues bueno, con toda esa tramoya, podría uno suponer que el resultado fuera un espacio ordenado, que ni Sabatini ni otros déspotas ilustrados hubieran soñado.
Pero el resultado ¿cuál es? Una basura generalizada como Ud. comenta.
La pregunta que me hago es; un proceso intervencionista administrativo tan costoso, que encarece el producto final y que produce esos resultados ¿PARA QUÉ VALE?
Esto sin tener en cuenta que el factor fundamental de la corrupción política y urbanística es el proceso regulador administrativo. Siempre que haya alguien con poder para convertir las piedras en oro, habrá corrupción.
El problema no es la regulación (poder legislativo, o sea, todos nosotros), sino quien debe hacer velar la regulación (diferentes poderes ejecutivos y/o administrativos, en especial, los ayuntamientos).
Necesitamos regulación: frente al derecho a la propiedad privada está también el derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona, así como el deber de conservarlo. (Art. 45 de la C.E.).
Necesitamos poner los límites y eso es regular.
Ahora bien, una cosa es la Ley (regulación), otra la Administración (ente que sirve con objetividad los intereses generales y actúa de acuerdo con los principios de eficacia, jerarquía, descentralización, desconcentración y coordinación, con sometimiento pleno a la Ley y al Derecho. Art. 103.1 de la C.E.) y los Administradores (la Ley regulará el estatuto de los funcionarios públicos, el acceso a la función pública de acuerdo con los principios de mérito y capacidad, las peculiaridades del ejercicio de su derecho a sindicación, el sistema de incompatibilidades y las garantías para la imparcialidad en el ejercicio de sus funciones.. Art. 103.1 de la C.E.).
Si con mecanismos de control y con Administradores pasa lo que pasa, ¿podríamos imaginarnos la situación paisajística actual sin regulación?
Quizás en el tema urbanístico, la regulación que tenemos es muy escasa.
Y el factor fundamental de la corrupción política y urbanística no es el proceso regulador administrativo, sino la avaricia.
Pues sin regulación no se lo que pasaría, pero con la que tenemos si que sabemos el resultado.
Creo que en urbanismo la regulación/intervención es muy profunda. Sólo las Administraciones Públicas pueden urbanizar y están los Planes generales y parciales de urbanismo que definen exhaustivamente todos los parámetros urbanísticos, tanto de uso o dedicación del suelo como de volúmenes de edificación, coeficientes, etc. Digamos que todo esta «planificado». El resultado, pues no hay más que verlo.
Sobre el tema de la corrupción como una consecuencia de la intervención administrativa en la gestión del suelo, Ud. lo eleva a una categoría moral, la avaricia, y es cierto que en el fondo está ese pecado capital.
Pero la filosofía del derecho y las leyes, es evitar o minimizar las «tendencias al pecado» de los humanos para posibilitar la convivencia social. Más o menos es eso ¿no?
Yo creo que en el caso de España, el derecho y las leyes en relación a la gestión del suelo, más que minimizar o evitar que la «proclividad a pecar», a la avaricia aparezca, la incita, porque concentra tanto poder en las estructuras de las Administraciones Públicas, que un concejal de urbanismo puede hacer que una cosa que vale 1 Euro, mañana valga 6.000. El mecanismo es perverso porque incita a lo que debiera evitar.
Hay leyes sobre el suelo que dicen; «todo es urbanizable, salvo lo que el estado dice que no lo es», como por ejemplo las reservas naturales, los parques nacionales u otros lugares que se consideran de interés ambiental o paisajístico. He visto los resultados urbanísticos y paisajísticos de algunos países que se rigen por esa filosofía de gestión del suelo, y desde luego son incomparablemente mejores que los nuestros.
En España la ley dice; «nada es urbanizable salvo lo que las autoridades definan como urbanizable». Y los resultados los tenemos delante.
¿No será que estamos en un error? ¿Y que el error no se corrige con más regulación, con más concentración de poder?
Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones. (Vigente hasta el 1 de julio de 2007)
Artículo 10. Suelo urbanizable.
El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de urbano o de no urbanizable, tendrá la consideración de suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable.
Este artículo de la Ley 6/1998 (actualmente derogada) fue el detonador que provocó el posterior boom inmobiliario. Con las fatales, trágicas, consecuencias que ha traído.
Muchos suelos no urbanizables que debían ”incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público”, o que el planeamiento general debería ”considerar necesario preservar por los valores a que se ha hecho referencia en el párrafo anterior, por su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, así como aquellos otros que considere inadecuados para el desarrollo urbano, bien por imperativo del principio de utilización racional de los recursos naturales, bien de acuerdo con criterios objetivos de carácter territorial o urbanístico establecidos por la normativa urbanística”, fueron recalificados.
El suelo como dinamizador de la economía. No la industria, ni el I+D+i, ni la eficiencia energética, ni la exportación, ni incluso la emigración. El suelo. Para muchos, la Patria. Exagerando (o no) hemos vendido el ente donde se consolida la Patria. Y no se ha vendido con fines sociales, colectivos, del bien común. Se ha vendido por egoísmo y por avaricia.
Y además de ser un bien estratégico para reactivar la economía (¿no había otros?) se convirtió en la mayor fuente de corrupción, pública y privada. Y además de mancillar seriamente lo público, ha destrozado definitivamente un paisaje, del que sí podríamos sacar rendimiento económico duradero si lo hubiésemos cuidado.
Ese es el problema de las regulaciones desreguladoras.
Estimado Pedro, dices que sólo las Administaciones Públicas pueden urbanizar y no es así. Pueden urbanizar los propietarios cualquier suelo urbanizable, que ya te expliqué en otro comentario que era el residual. Pero es que también puede urbanizar cualquier AGENTE URBANIZADOR sin tener un sólo metro cuadrado de suelo. Es un tema bastante farragoso de explicar.
En resumen, en España con la Ley del suelo del 98 todo el suelo que no era urbano o protegido era susceptible de ser urbanizado, y podía serlo bien por los propietarios o por cualquier Agente Urbanizador.
Todo ello bajo la absoluta intervención de la Administración actuante en el cobro de tasas y aprobación de proyectos con la correspondiente dilación de los plazos, pero aún así se construía y construía….
Sin duda las causas últimas son siempre morales, como la AVARICIA. Pero entiendo que el arte de vivir en sociedad lo que debe buscar es como minimizar o reducir la probabilidad de que el «pecado» perturbe la vida en sociedad.
Muy agudo.
cordialmente.
Y por ello, para vivir en sociedad es necesario… regular.
ESTIMADO ELISEO:
Comparto plenamente su reflexión (confío que en el futuro me permita tutearle). Lo mas triste de todo es que con esas actuaciones sin sentido, en algunos casos se «ha matado» la «gallina de los huevos de oro» del patrimonio natural tan rico que posee nuestra nación. Lo que aún nos queda de ese patrimonio, respetado y gestionado adecuadamente es uno de los elementos clave que puede aportar valor a nuestra economía, pero me temo que no todo el mundo lo tiene claro y no se si se han dado cuenta nuestros gestores, o los que deberían serlo (porque gestionar parece que no gestionan) que la crisis imobiliaria puede representar una oportunidad para frenar tanto desatino. Por otra parte que cabía esperar de un país que no tiene reconocida oficialmente la profesión de paisajista, y donde se interviene sobre el PAISAJE, siguiendo criterios urbanos.
Respecto a la pregunta que Vd. plantea desde el punto de vista técnico se debería de incluir el las valoraciones, el importe de las medidas compensatorias por la destrucción del patrimonio natural, lo cual elevaría notablemente su valor, lo cual haría que poca gente se pudiera permitir su compra y quizás como efecto colateral reduciría el interés por construir en esos sitios. También hay que tener en cuenta que la legislación existente no ha colaborado en la reducción del impacto ambiental de ese tipo de actuaciones. Con la entrada en vigor de la Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente (de carácter estatal) se debería de reducir el efecto de las actuaciones urbanísticas descontroladas, pero a fecha de hoy con el batiburrilo autonómico, en varias comunidades autonómicas aun no se ha traspuesto la citada legislación e.g. la C.A. de Madrid donde en los trámites administrativos se emplea un refrito de la anterior ley y la Ley 2/2002, de 19 de junio, de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid. Cuando los políticos mezclan temas urbanísticos y medioambientales los apaños empiezan a aparecer. En nuestro querida España existe demasiada legislación urbanística y poca conocimiento real de la capacidad de carga del territorio. Por que los planes generales de ordenación territorial de los municipios se denominan PGOU (Planes Generales de Ordenación Urbana), ¿acaso se puede considerar una zona de vega igual que una zona de monte? ¿No será que las oficinas ténicas dedicadas a la planificación territorial están compuestas mayoritariamente por arquitectos (sin que exista menosprecio alguno por mi parte hacia esta profesión)y no existen apenas paisajistas, ingenieros de montes, agrónomos, biólogos, etc en su composición? e.g. en el corredor del Henares desde Torrejón de Ardoz hasta Guadalajara, praticamente todos los polígonos industriales están situados sobre la zona de la primera terraza del Henares, zona de vega ideal para la agricultura, que se ha perdido. Porque cuando en su día, hace ya varias décadas, se planificó la ampliación de la N-II a dos carriles no se estudió un trazado alternativo y buscar la colocación de las industrias en un suelo de menor capacidad agrológica.
Creo que mi comentario puede resultar un «pelin largo» pero mi intención ha sido aportar elementos para la reflexión.
UN CORDIAL SALUDO EN UNA NUBOSA MAÑANA DESDE MADRID.
Chewacca1 estoy de acuerdo con tu reflexión.
Relacionando este artículo con otras discusiones en el Foro sobre el concepto de propiedad privada, mi opinión sería la de que el suelo no debería ser privatizable. Otra cosa es que podamos ceder su uso, e incluso los beneficios económicos de su uso. Pero el suelo es la propia Nación.
El suelo evoca sentimientos. De patria, de paisajes, de paz.
Y eso no se puede vender.
es decir, NACIONALIZAR EL SUELO. Qué peligro, D. Eliseo. ¿Se imagina?
Y de otro lado, ¿Qué volumen de recursos públicos serían necesarios?
A no ser que Ud. esté pensando en una confiscación pura y dura, de tipo bolchevique.
Imaginemos que alguien (o algún Estado) tenga el suficiente dinero para comprar todo el suelo nacional. ¿Qué haríamos? ¿Nos desplazaríamos en helicóptero para ir de un sitio a otro porque el cuelo ya no sería nuestro? ¿Cuál sería el límite de lo vendible?
¿Se puede poner precio a todo? ¿Cuánto vale la Alhambra, la Torre de Hércules, o a la Sagrada Familia?
¿Llegaremos a poner precio a metros cúbicos de aire?
Hay conceptos que son incompatibles con la propiedad privada, porque, esencialmente, son de todos. Pertenecen a la especie humana, no al especímen.
Para mí, el suelo lo es.
¿Privatizamos, aunque sea parcialmente, a la patria, a la nación, al territorio?
Hace no tanto tiempo, existía la propiedad privada sobre las personas. La esclavitud fue internacionalmente abolida en 1.926.
http://www.acnur.org/biblioteca/pdf/2448.pdf
En 1.925 (y, por supuesto, no me refiero a Ud.) alguien también estaría pensando en una confiscación pura y dura, de tipo bolchevique a la vista de lo que se iba a firmar en 1.926.
Me parece oportuno traer a colacion el origen de la crisis, que esta lastrando nuestra economía de manera alarmante.
Pego parte de un articulo que escribi para este foro hace mas de año y medio.
La crisis comenzó a gestarse con la administración Carter en 1.977 con el dictado de la Comunity Reinvestiment Act, que obligaba a los bancos a prestar dinero a colectivos desfavorecidos mediante consideración de pobreza y de raza, los banqueros se resistieron a funcionar con tales criterios que tiraban por tierra las mas elementales normas de de prudencia bancaria, el salto hacia la verdadera crisis fue dado por Clinton en 1.999 con Fannie Mae Corporation, por razones electorales, tratando de vencer la resistencia de los bancos que eran acosados por asociaciones montadas en torno a la defensa de las minorías étnicas que llevaban a los bancos a los tribunales, no con criterios económicos sino raciales, el propio Barack Obama colaboro con ACORN uno de los grupos litigantes.
En septiembre de 1.999 Fannie Mae Corporation acosados por Clinton, con el intervencionismo rompió las resistencias con el fin de incrementar el porcentaje de propietarios de viviendas entre la minorías étnicas.
Los bancos que habían sido impulsados a esta política suicida presionaron, para que tanto Fannie Mae como Freddie Mac se implicaran mas asegurando las hipotecas subprime otorgadas con el argumento moral, se dijo que se trataba de salvar a las minorías de las garras de la usura, la política de dinero barato marcada por Allan Greespan y continuada por Ben Bernanke supuso un beneficio altamente rentable para conseguir patrimonio sin necesidad de avales ni de solvencia económica de respaldo, en septiembre de 2.008 asistimos a la quiebra de Lehman Brothers, mientras J P Morgan rescataba a Merrill Lynch.
Y en España pues mas de lo mismo, las entidades financieras especialmente las cajas de ahorros sobrevaloraban el valor de los inmuebles y concedían prestamos hipotecarios de hasta el 125% de su valor, con una facilidad poco usual hasta entonces, bastaba la presentación de una nomina y pocas entidades ahondaban en otros criterios, el resultado ha sido el mismo aunque por distintas causas, la insolvencia de los beneficiarios que ha dado en convertir a las entidades financieras en el mayor promotor de inmuebles.
Bush temeroso de abandonar la presidencia en medio de un caos financiero escoltado por Paulson y Bennarke anunciaron las ayudas de 700.000 millones de dólares y la medida, directamente agresiva con el intervencionismo contra la libre empresa, de prohibición de operar en bolsa de 783 empresas de inversión especializadas en ventas a corto plazo, con la excusa de evitar un mayor deterioro del mercado.
El Gobierno Español en su manifiesta incapacidad destino 150.000 millones de euros como el principio de una hecatombe financiera que todavía está por llegar.
En España y siguiendo el mismo criterio el gobierno también se apresuro a salvar de la quiebra a las cajas de ahorros, pero aquí si cabe con los criterios de valoración de activos que tan magistralmente desarrolla el articulista de hoy, el problema se agrava, ya que en el balance se les consiente que los activos inmobiliarios se valoren a un precio que esta fuera de la realidad y como dice muy bien MC lo ficticio es irreal y por tanto no sostenible.
El origen de la crisis financiera no es la codicia de los banqueros, es la perversión moral de los políticos y su intervencionismo, la culpa de la crisis es ideológica, las intervenciones del estado con el dinero de todos por razones políticas, invadiendo los valores de esfuerzo, trabajo, ética y moral de los ciudadanos quiebran el sistema.
Asi pues y siguiendo los criterios de Pedro Escolano que comparto plenamente, el intervencionismo nos arruina.
Buenos días amig@s del foro.
Hola Evergetes,
sin ànimo de desencadenar otro pequeño debate paralelo al que aquí nos trae hoy,
solo decirle, en relación con los últimos párrafos de su comentario:
El origen de la crisis…… por la perversión moral de políticos y su intervenciones del estado de dinero de todos por razones políticas…. invadiendo….»
Anoche en una cadena de Tv también muy entregada a los denbates sobre todo sesto,
a alguien supuestamente entendido en la materia,
le escuché decir:
«La causa de esta crisis, no viene en absoluto ni del Sistema ni de los políticos, sino de la falta de capital.»
Me quedé «embelesada»….
Saludos.
Disculpa por la tardanza en responder.
Desconozco lo que quería decir el contertulio al que te refieres pero de lo que escribes se infiere que lo que llama “la falta de capital” tiene mucho que ver, con la falta de solvencia económica para acometer inversiones con recursos propios, teniendo que recurrir al crédito para la inversión, dejando de lado pues seria prolijo la capacidad de endeudamiento de las organizaciones y personas, los créditos solo tienen una cosa mala que hay que devolverlos y con intereses.
Un saludo.
Evergetes,
hay algunas cosas en las que no coincido contigo. Las detallo:
a) tiene mucho que ver con la crisis inmobiliaria americana el hecho de que en EE.UU cuando se ejecuta una hipoteca por falta de pago, ahí se acaba la historia. En España, como bien apunta un forero más abajo, se exige una garantía personal adicional.
b) es cierto que existió presión política sobre Fannie Mae para que concediera hipotecas a colectivos de renta baja, pero no creo que el hecho mismo de vender viviendas económicas a grupos en riesgo de exclusión social sea la causa inmediata de la crisis inmobiliaria. No soy un experto en el asunto, pero creo que el problema central ha sido no controlar la especulación derivada de la llegada masiva de personas a la propiedad de vivienda. Ignoro como funciona la adquisición de suelo edificable en Estados Unidos, pero en nuestro caso, el español, uno de los grandes culpables del incremento salvaje del suelo han sido los propios ayuntamientos. Y por varios motivos: por el modo en que se adjudica, por la adecuación de los planes urbanísticos a intereses privados, por la disminución salvaje de la VPO en estos últimos años, etc. En resúmen, el problema es que los ayuntamientos vienen encontrando en la promoción de suelo su forma de financiación.
c) la política de dinero barato ha sido la responsable de muchos desmanes, pero también lo ha sido de la intensa expansión económica de los últimos 30 años. No defiendo un modelo monetariamente expansivo, pero tampoco creo que sea justo cargar todas las tintas sobre el precio del dinero. Otros elementos, como la desregulación progresiva de la Bolsa y los Fondos de inversión, han sido como mínimo igual de culpables del caos financiero.
d) los políticos no son precisamente ejemplos éticos, pero desde luego muchos banqueros tampoco están como para dar clases de ética de los negocios. En mi opinión, los bancos juegan un papel claro en el entramado de la economía: proporcionar el crédito suficiente a empresas y particulares, en ese orden estricto, para estimular la inversión, la creación de empleo y el consumo. Todo lo demás acarrea consecuencias tarde o temprano.
Gracias y un saludo
Disculpa por la tardanza en responder Ermitaño:
Naturalmente que la crisis es una sucesión de despropósitos al que ha contribuido sin dudar la dicotomía entre precio y valor de las cosas especialmente en el caso de la construcción, me viene ahora a la mente cuando allá por el 2.000 en Benidorm llego a pagarse hasta un millón y pico de pesetas por m2 repercutido en la construcción de inmuebles, sin embargo con mi aportación solo quería destacar de donde parte el origen de la crisis y para mi sigue diáfano en el hecho que entidades con solvencia financiera hasta entonces se viesen abocadas a la ruina y eso en la locomotora de la economía mundial, por el malvado intervencionismo de los políticos.
Por razones nunca técnicas, todavía en la actualidad consienten la sobrevaloración de activos en los balances, con valores monetarios que nada tienen que ver con el precio de la cosa, dando beneficios en los balances cuando deberían de ser perdidas y consecuentemente llevarlas al desenlace de la quiebra, pero dada la vorágine en la que estamos inmersos ya no sé que es peor, si la quiebra o la ayuda con el dinero de todos.
Gracias por tu respuesta, un saludo.
Evergetes,
yo también me pregunto qué sería mejor, si poner las cosas a la claras de una vez y asumir las consecuencias o continuar enmascarando la realidad. El Banco de España ha permitido, y alentado, que muchas entidades financieras registraran en sus balances pasivos como activos, y además liquidos. Hemos hablado aquí algunas veces de las hipotecas ejecutadas y cómo éstas han sido contabilizadas al albur de las nuevas reglas contables del Banco de España.
No me extraña que haya dudas alrededor de nuestra capacidad para pagar la deuda, ni tampoco que durante muchos meses la sombra de la sospecha haya planeado sobre nuestro sistema financiero. No es para menos.
De todos modos, como muy bien apuntas, mientras el Gobierno se ha negado a asumir la realidad, paralelamente ha venido dedicando recursos a fin de contener la avalancha que se le venía encima. Y como bien apuntas, no precisamente por motivos técnicos.
Saludos y gracias a ti.
Pues haciendo una analogía con la terrible enfermedad que significa el cáncer, todos recordaremos como al principio de su descubrimiento los cirujanos se resistían a intervenir con cirugía invasiva cercenando miembros y órganos, poniendo cataplasmas hasta que la práctica aconsejo por la pérdida de pacientes la utilización del bisturí de manera tajante.
Pues he aquí la analogía con esta crisis que para los más nos ha sorprendido, estamos haciendo como los cirujanos de antaño, poniendo parches cuando a mi parecer y aunque suene muy fuerte lo que se requiere es el bisturí.
Lo que sucede es que los políticos necesitan del poder que proporciona el dinero y si se hiciese de esta forma se quedarían sin sus fuentes de financiación ya que las cajas de ahorros gobernadas por ellos, en su inmensa mayoría entrarían en la quiebra.
Un saludo.
No estoy de acuerdo con tu conclusión, estimado Ever. Si los bancos no hubieran prestado tan alegremente, los consumidores, y en especial los compradores de viviendas, no se habrían metido en tantas complicaciones.
Ahora bien, ¿por qué los bancos dieron tanto dinero sin comprobar si el receptor garantizaba su devolución? El otro día me decía un mal pensao que esta crisis inmobiliaria está suponiendo un descomunal negocio para los bancos.
Por una parte, ante el impago de los créditos se quedan con la vivienda y con lo cobrado hasta entonces. Por otra parte no conceden créditos ni a las inmobiliarias para terminar sus obras, con lo cual no pueden venderlas y por lo tanto tampoco pueden pagar los créditos recibidos hasta el cierre del grifo, quedándose los bancos con manzanas de casas a estrenar; ni además tampoco conceden créditos a los compradores de viviendas, advirtiéndoles que sólo lo concederían si es para comprar una de sus viviendas requisadas, cuyo precio es menor que el de la venta inicial de modo que si no cubre la deuda del primer propietario, éste sigue debiendo la diferencia más los intereses correspondientes. Y claro, cuando la situación mejore un poco y se vuelva al afán de comprar pisos, los bancos ahí estarán en primera línea para vender sus viviendas a precios sin competencia posible. Otra cosa es que igual la situación no mejore.
Pero para eso están los gobiernos para «intervenir» en sus asuntos y darles los 700.000 millones de dólares como en el caso de Usa. Por lo tanto, deduzco que eso del «intervencionismo nos arruina», será por las ingentes sumas de dinero que han recibido los bancos de manos de los Estados, dejándose los bancos «intervenir» gozosamente. Un saludo, estimado amigo.
Atati disculpa por la tardanza en responder:
A tu pregunta:
“¿por qué los bancos dieron tanto dinero sin comprobar si el receptor garantizaba su devolución?”
Respondo:
Porque fueron obligados por los políticos con criterios de raza y pobreza y más concretamente por ACNOR, para ello hicieron valer la falacia de que el 75% de los créditos se otorgaban a los de raza blanca, marginando a los negros de la posibilidad de acceder a la vivienda, para ello con criterio de pobreza también abarataron el precio del dinero, resultando de esta forma que aquellos que no habían podido acceder a la propiedad por razones hasta entonces de insolvencia, continuaron siendo insolventes y les toco la lotería literalmente, pues les regalaron con falsos criterios de moralidad el uso y disfrute de propiedades, que luego hemos tenido que pagar entre todos los solventes.
En cuanto al “mal pensao” que te decía esto:
“El otro día me decía un mal pensao que esta crisis inmobiliaria está suponiendo un descomunal negocio para los bancos.”
Te diré que podría estar de acuerdo con él, si los banqueros y especialmente las cajas de ahorros hicieran grandes negocios y ganasen mucho dinero, si no fuese porque es ficticio, ya que si no entran en perdidas precisamente es por los criterios de valoración de activos.
El intervencionismo en nombre de todos, pues así es cuando se perpetra por los gobiernos arruina a la sociedad mas prospera y además si se tiene que ejercer, para ocultar errores descomunales cometidos por los que mandan, con el dinero de todos en mi opinión esta rayano en el delito.
Es como el chiste de “La Codorniz”; Viñeta en la que se representa un capitalista con sombrero de copa incluido y oronda señora enjoyada de su brazo. Dice la señora al marido “Tu me haces los pobres y yo les monto una tómbola benéfica”.
Un saludo euboico amigo.
Impecable su exposición sobre la génesis del problema, y me alegra de encontrar por aquí personas que desconfían como yo del intervencionismo.
En un comentario más arriba a otro de Eliseo de Bullón, me pregunto si este intervencionismo sobre el suelo y su proceso de realización, viendo la basura de resultado final que produce en general,
¿PARA QUÉ VALE?
Pies si cambiamos la pregunta ¿Para qué vale? Por ¿Para qué sirve? Me sentiré más cómodo con la respuesta.
Sirve para que los especuladores se hayan hecho de oro, para que los partidos hayan encontrado financiación adicional, para que los banqueros con poco trabajo y menor riesgo hayan engordado su patrimonio, para que los oportunistas de políticos se hayan hecho con el poder creyendo que es su patrimonio, obviando que es una delegación.
Y la contrapartida es que no sirve para los ciudadanos para los que debería estar hecha y cuando la falacia ha aflorado, para hacernos a todos más pobres y con la paradoja de que por mor del intervencionismo, es en definitiva con nuestro dinero.
Creo que por aquí somos muchos los que creemos que el intervencionismo desincentiva iniciativas honradas arruinando sociedades.
Un saludo.
Hay un editorial hoy en El Pais: El 8% de los pisos ya vale menos que el importe de su hipoteca
http://www.elpais.com/articulo/economia/pisos/vale/importe/hipoteca/elpepueco/20101006elpepueco_12/Tes y me ha llamado la atención el último párrafo.
“El Gobierno aprobó el año pasado una ley que permite a las entidades financieras exigir mayores garantías o un aval adicional a los hipotecados a los que el valor de su vivienda en el mercado haya caído un 20%, siempre que demuestren que esa situación tiene continuidad durante un año. Es decir, que aunque el propietario pague religiosamente su hipoteca actual, podría recibir una llamada del banco para ampliar su hipoteca o aportar garantías sobre otros bienes para cubrir la depreciación de su piso”.
Gracias por el artículo.
Atomia, atonita me dejas.
Lo que no nos ha explicado el articulista es a que efectos utilizamos los distintos criterios de valoración de la vivienda, o yo no lo he entendido del todo.
Cuándo y para qué se utilizan estos criterios de valoración? Que finalidad tienen?
Son valoraciones a efectos de tasaciones bancarias y por lo tanto van ligados al importe de los préstamos?
Son valoraciones a efectos de estudios ministeriales para marcar pautas en el mercado?
Son valoraciones a efectos de estimar evolución de precios que han seguido o que alcanzarán en un país? tendencias y estadísticas?
Valoraciones a efectos de fijar precios en VPO?
Valoración a efectos de fijar precio a los activos bancarios?
Son valoraciones para que un posible comprador de vivienda utilice el criterio para saber si un precio de vivienda es caro o barato? o para que un vendedor fije el precio de venta?
Considero que es el «quiz» de la cuestión y no ha sido convenientemente explicado.
Recordemos que los precios de compraventa de vivienda los marca el mercado ( oferta y demanda ) y me gustaría saber como pueden afectar al mismo estos criterios de valoración, o si simplemente son indicadores.
Se trata únicamente de medir el esfuerzo una vez realizado el mismo?
Saludos Manuel.
Rafa,creo que si que es muy importante la metodología de valoración que utilicemos para establecer el valor de lo bienes inmuebles.
Principalmente porque es un bien que tiene mucha relación con el sistema financiero, ya que su acceso requiere de gran apalancamiento.
En el comentario que realicé al art. me inclino por la valoración en función de las rentas por alquiler previsibles. La razón es que los alquileres están muy vinculados con las rentas reales, con las rentas del trabajo, y por tanto con la ECONOMIA REAL(el PIB, la productividad, la competitividad, etc.) y no con la economía financiera.
Nadie paga por un alquiler lo que no puede, porque los alquileres no se financian. Pero si que compra un bien inmueble con lo que no tiene, porque se financia, incluso irracionalmente como nos ha ocurrido.
Si vemos una curva de evolución de los precios de las propiedades de los últimos 15 años, comparada con el comportamiento de los precios de los alquileres, veremos que los alquileres tienen un crecimiento similar al de las rentas del trabajo, o el IPC, y sin embargo, el precio de las propiedades aumentó un 300%. Esta situación era irreal e insostenible, y los reguladores del mercado que ahora le echan la culpa a la avaricia y la especulación, no hicieron nada por frenarla.
Desde el 2003 más o menos, comprar algo para alquilar era una ruina financiera, cosiderando la distancia entre los precios de compra y los retornos de los alquileres. Pero los compradores seguían comprando porque confiaban en la revalorización, es decir en nuevos incrementos de precios. Todo era una ficción especulativa, hasta que explota.
El mercado Alemán se regula en función de las rentas por alquiler, como señalo en mi comentario, y no tienen los problemas que tenemos en España. Es una regulación bastante sabia y bien hecha.
La metodología de valoración en función del esfuerzo para adquirir el bien, tiene un componente subjetivo basado en el valor marginal, que no me convence.
Defiendo la economía libre de mercado, y la menor regulación e intervención, pero en el caso de los bienes inmuebles, habría que considerarlos un producto financiero más por el alto grado de apalancamiento que comportan.
Por supuesto que es importante la metodología a aplicar en los distintos criterios de valoración de la vivienda, lo que no dejaba claro el autor, es cuando se utilizan? son simples estadísticas o tienen una aplicación útil y efectiva en el mercado inmobiliario? esa era mi pregunta.
Pueden tener una aplicación útil, como por ejemplo en el mercado inmobiliario Alemán, al ligar todo el proceso financiero desde el principio, con la valoración de las rentas futuras procedentes del alquiler, independientemente del uso que se valla a dar a la propiedad.
Es de esas cosas que se te quedan grabadas, o así las recuerdas.
Hace muchos años en un programa de TV escuche al magister lo siguiente:
“Una vivienda es la casa de una familia y eso nunca puede ser un bien especulativo”
Creo que ahí ha estado “el pecado” de este sístema…
Me gustaría saber dos cosas:
1.- Quien es el Magister?
2.- El Magister sólo tiene una casa en propiedad para vivir? Nunca ha comprado y vendido una propiedad? Cuantas propiedades tiene el Magister?
Donde ha estado el pecado Jimenez?
En mi pueblo, justo al lado de las últimas casas construidas tengo 15.000 metros cuadrados, como terreno agrícola que es lo que son tienen un valor de unos 6.000 €.
Con el boom de la construcción me las prometía muy felices:
Ya están llegando…
15.000 m2 : 2 = 7.500 (entre 2 porque por lo visto el 50% es para el Ayuntamiento)
7.500 x 120 € = 900.000 €
Pero mira por donde, la construcción se ha parado justo al lado, y me temo que yo tendré que seguir cultivando esa tierra y serán mis nietos los que lo vendan para hacer pisos, cuando a los españoles se les olvide lo que está pasando…
No me has contestado a mis preguntas, pero ya imagino la respuesta….y es lo que tiene la idealización.
Pues estimado amigo, a los propietarios de suelo ( grandes beneficiados del «boom» ) que tenían terrenos agrícolas y los mantenían para venderlos a precio de oro en posteriores desarrollos urbanísticos, les llamaban especuladores, y también fueron causantes del aumento del precio de la vivienda.
La repercusión del precio del suelo en la vivienda era del 40%, un auténtico disparate.
Y que ha pasado con estos grandes beneficiados terratenientes? Pues que muchos de ellos reinvirtieron en suelo y ladrillo, y perdieron lo ganado…el cuento de la lechera.
El suelo es un bien propenso a la especulación, que creo Jimenez es a lo que antes te referías como gran pecado.
La repercusión del precio del suelo en la vivienda es efectivamente muy alta como tu dices, e incluso 15 o 20 puntos más en los centros de las grandes ciudades.
Pero el factor que fundamentalmente ha encarecido el suelo, son el intervencionismo y las regulaciones que sobre el suelo ejercen las Administraciones Públicas, generando una situación de escasez administrativa ficticia, en un país escasamente poblado como el nuestro.
La filosofía de nuestra Ley del Suelo es «nada es urbanizable salvo lo que los poderes públicos definan como tal», y esto se ha demostrado que es catastrófico por la inflación que produce.
¿Por qué las Administraciones Públicas estaban interesadas en generar escasez de suelo? Porque sus ingresos y tributos son más altos conforme el valor de las transacciones es más elevado.
¿Es posible otra Ley del Suelo? Claro, en otros países el principio filosofico es «todo es urbanizable, salvo lo que las autoridades definan como no urbanizable», es decir, las reservas, los parques nacionales, los lugares especiales por interés ambiental o paisajístico, etc. Y los resultados finales son bastante mejores que los que vemos en España, con un coste menor, sin 4 millones de funcionarios y con menos corrupción político administrativa.
Porque claro, si alguien tiene una «varita mágica» que convierte las piedras en oro, ¿cómo no va a aparecer la corrupción?
Pedro, estoy totalmente de acuerdo en que el desarrollo del suelo en España está completamente intervenido por las Administraciones Públicas en sus distintos niveles, en la ordenación del territorio, la aprobación de planes urbanisticos y de proyectos de ejecución, lo cual hace que los desarrollos se pierdan en el tiempo y vayan encareciendo el suelo según se van consiguiendo «itos», lo que fomenta la especulación.
Hay que destacar el afán recaudatorio de la Administración en todo el proceso urbanístico, la aprobación de planes, concesión de licencias, tasas, «icios», etc, etc, etc…que encarecen muchísimo.
En la Ley del suelo del 98 ( Aznar ), en su articulo 10 decía «El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de urbano o de no urbanizable, tendrá la consideración de suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable», por lo tanto se parece bastante a tu principio filosófico «todo es urbanizable, salvo lo que las autoridades definan como no urbanizable», y esta ley es la que se ha venido aplicando en pleno boom urbanístico.
El problema no es tanto en la clasificación del suelo( dejaba barra libre ), si no la intervención posterior de la Administración en el desarrollo del mismo, que eterniza el proceso y lo encarece con la consiguiente repercusión de los costes en el precio final de la vivienda.
Pensaba que la Ley del 98 o no se había aprobado o no estaba vigente por modificaciones posteriores, pero vamos no tengo idea.
Lo que está claro es que todo ese proceso de intervención (ineficaz, etc..) encarece el producto final como tu señalas. Aspecto que muchas personas no son conscientes de el.
Jiménez,
Hay muchos que no tienen casa y viven de alquiler………..mientras que puedan pagarlo.
Los chavales de hoy en día como con su sueldo de «mil euristas» no pueden ni siquiera pagar un alquiler, se van 3 o 4 a vivir juntos alquilando un piso, así consiguen la ansiada independencia.
Elena,
hay un problema de valor real de los salarios, en su capacidad adquisitiva real. Ese problema se propaga por todo el sistema, incluída la vivienda.
Insisto en mi pesada letanía: una primera vivienda es un bien de primera necesidad. Todo el mundo necesita un techo, y ese techo, aunque nos parezca imposible constituye un anclaje: estructura la sociedad. Por lo tanto…
a) no es posible que es gasto familiar destinado a la vivienda, sea ésta una hipoteca o un alquiler, exceda del 30% de la renta total disponible. De lo contrario, la ntalidad baja y el consumo se resiente, con la cadena de despidos y subsidios que hoy estamos viviendo. Que nadie dude que, al final de la cadena de afectados, se encontraran las entidades financieras. Y después Argentina.
b) no es aceptable que arrendar un piso cueste más que comprarlo. Es sencillamente inaudito. Es necesario repensar el urbanismo en las ciudades. No es verdad que en ciudades como Madrid o Barcelona no haya espacio para vivienda. Lo hay y de sobras. Lo que no hay es la intención de meter mano a la especulación.
c) en España la vivienda viene significando ahorro. Eso sucede desde los 60, cuando el tio Paco parió la clase media. ¿qué alternativas tiene un ahorrador? O la Bolsa o la vida -en este caso, el piso-. Es necsario repensar la función de las cajas. Es necesario que la sociedad entienda de una vez que el ahorro debe ser un vaso comunicante con la inversión. En otras palabras: el dinerito que tanto dinero nos cuesta guardar debe servir para financiar empresas, que a su vez generaran empleo, que a la vez estimularan el consumo. Si además sirve para financiar el conocimiento y la inversión, miel sobre hojuelas. Lo que no se puede hacer es ir a pedir un 5% a la oficina cuando el tipo está al 1.5%. Ese señor de corbata que nos atiende, a parte de ser un mandao, no hace magia. Más patriotismo real, menos patrioterismo de foro y barra de bar -Elena, esto no es para ti, ni mucho menos-
Un fuerte abrazo!
Ermitaño,
Estamos hablando de lo mismo. Como está planteado el sistema actual, con la capacidad adquisitiva del sueldo medio, los precios incrementados no a tenor de un IPC real sino de uno ficticio al sobrevalorar nuestra moneda para entrar en Europa. El Español cada día es más pobre, únele la falta de trabajo, la subida de impuestos y de bienes prioritarios (luz etc) el incremento desproporcionado de los gastos estructurales de un estado con agujeros por doquier, resultado: Se está incubando el nido de avispas, veremos cuando estas decidan picar, que sucede.
Creo que no es cierta su afirmación de que alquilar un piso cueste más que arrendarlo.
El comportamiento de los precios de los alquileres se mantuvo mucho más contenido que el del precio de los bienes, que aumentó un 300%, mientras los alquileres se revalorizaban según el IPC.
Nadie puede pagar más por un alquiler que las rentas que tiene, bien sean del trabajo o de otra fuente, porque el alquiler no se financia. Pero sí que puede endeudarse hasta el infinito para comprar un bien con garantía hipotecaria, siempre que el sistema financiero esté por la labor, como ha estado.
Y esto generó una espiral inflacionaria, ficticia naturalmente y basada en la revalorización permanente de los bienes inmobiliarios. Los compradores no compraban pensando que iban a recuperar su inversión alquilando las propiedades, sino pensando que se iban a revalorizar un 15% cada año, y que ya se lo venderían a otro que siguiera pensando lo mismo, ganando dinero en ello. Hasta que como toda ficción se derrumba y lo que todos sabemos.
Por eso la inversión inmobiliaria dejó de ser un negocio real en 2003, al menos en el sector residencial y casi en el comercial poco después, para convertirse en un negocio financiero ficticio, puramente especulativo. Especulación a la que han jugado todos los actores del mercado, con la mirada complaciente de las autoridades económicas del país, Banco de España en adelante. Unos inocentemente, pero tambien especulando, otros conscientemente.
El retorno de inversión, vía alquiler, era insostenible con el precio que habían alcanzado las propiedades. Si ud. observa, las grandes sociedades se deshicieron de sus activos inmobiliarios y pasaron a ser inquilinos.
No cuesta más Pedro, pero casi lo mismo. Hoy día las cosas han variado un poco y la vivienda está devaluada, aunque la gente ante la tesitura de comprar o alquilar,termina optando por comprar un casa a las afueras, más barata claro, pero todavía a precios poco reales.Siguena endeudandose hasta las cejas. Todavía se cree que la vivienda es una inversión, un bien para especular, ya que se puede vender en el caso que sea necesario.
Los alquileres hoy día, rondan los 600/700/800€ en una población como Murcia, Cadiz, etc,….imaginate que la persona que alquila tiene un salario bruto de 21.000€, al final de mes le quedan netos en torno a los 1300€. Si alquila la vivienda por el precio de 700€, para comida,ropa ,agua,luz,coche le queda bien poco. A mi entender le tiene que resultar muy dificil llegar a final de mes, y estamos hablando de una renta considerada media para una unidad familiar de dos personas, porque si hay hijos el tema se encrudece. Hoy día los dos miembros de unidad familiar trabajan a no ser que el sueldo de uno de ellos sea bruto unos 50.000€.
Para una unidad familiar media con un salario bruto medio de 21.000€ el coste de un alquiler es similar al que le supondría un hipoteca de una vivienda media. Otra cosa es que se hayan comprado una vivienda muy muy por encima de sus posibilidades, y el 60% o más de su renta sea destinada para el pago de la misma (casos los hay).
Las propiedades inmobiliarias tendrán que devaluarse porque estaban muy sobrevaloradas.
Comprar una vivienda no tiene por qué no ser una inversión. Y una inversión es rentable o ruinosa.
Es rentable cuando la valoración para comprar se ha realizado sobre criterios sólidos, como por ejemplo el retorno de inversión en función de las rentas previsibles por alquiler.
Es no rentable o ruinosa, cuando la valoración para comprar se ha hecho sobre criterios especulativos basados en el crecimiento de los precios del bien inmobiliario. Es decir fuera de la economía real, de las rentas del trabajo, etc. Suponiendo revalorizaciones infinitas. Hasta que pincha, y esto es lo que nos ha ocurrido en España.
Si los compradores españoles durante el boom inmobiliario hubieran tenido criterios de valoración realistas, cómo por ejemplo pensar, ¿en cuánto puedo yo alquilar esto y qué rentabilidad financiera puedo obtener?, le aseguro que nadie se hubiera endeudado tanto ni se hubieran vendido tantos bienes sobrevalorados, que es la ruina que tenemos hoy. Pero lo que los compradores pensaban es que todos los años se iba a revalorizar un 15%, sin horizonte temporal.
Y si los bancos, cuando un promotor inmobiliario o un comprador hubieran ido a pedir un prestamo inmobiliario, el banco les hubiera dicho; mire, yo le puedo prestar sensatamente el x% de las rentas por alquiler que Ud. va a disponer en el plazo de tiempo x, menos los gastos promedio de mantenimiento y conservación que esa propiedad va a tener en el tiempo x y menos otros gastos.
Esto es lo que los bancos alemanes o suizos le decían a los promotores y compradores desde los años 80. Por eso si miramos la tabla de The Economist que nos presentan los autores del art. las propiedades de esos países, observan ligeras infravaloraciones, mientras en España se observa una sobrevaloración de más del 50%.
El resultado habría sido que no se hubiera producido una inflación de los precios de bienes inmobiliarios, y que nuestro sistema financiero no tendría una deuda externa particular gigantesca, etc.etc., que ahora hay que pagar con intereses.
No sé si consigo explicar el círculo virtuoso de una metodología de valoración de bienes inmuebles basada en las rentabilidades derivadas del alquiler, independientemente del uso que se le vaya a dar al bien. Para ello es necesario que todo el ciclo de negocio, desde la promoción sus fases finales, opere con estos criterios.
El concepto de alquiler no es financiable y se paga con rentas reales disponibles, es decir con las rentas del trabajo, o de otra naturaleza, es decir con la economía real. Por eso los alquileres se actualizan con el IPC en general y nadie especula con los alquileres porque están en función de la disponibilidad de rentas reales, de las rentas del trabajo, de la evolución de la economía real.
La compra por el contrario, se compraba con rentas futuras inciertas, financiadas hasta el «infinito», en donde la rentabilidad, el retorno de inversión, se basaba en la revalorización constante. Nada que ver con la economía real, con las rentas del trabajo, la marcha de las empresas, la productividad, la competitividad, el mundo real de los negocios, etc.
Desde hace años, comprar algo para alquilar había dejado de ser un negocio rentable, porque los precios de las propiedades tan altos, no se correspondían con la disponibilidad de rentas reales de los posibles inquilinos.
¿Era sostenible en el tiempo ese sistema? No, pero las autoridades económicas desde el Banco de España a todas las demás lo han avalado, aunque ahora se intenten lavar las manos lanzando la culpa al mercado, la avaricia, la especulación y no sé cuántos demonios más.
Con todo se especula, o ¿acaso no hay gente que especula con el precio de alimentos?
¿Se puede especular con el precio de alimentos basicos, y con la vivienda no?
Si alguien piensa asi que me diga sus razones.
Un saludo.
Siempre que sea consciente que se está especulando, sin problema. La especulación saldrá bien y se ganará pasta, o saldrá mal y se perderá. Como ir al casino.
El tema es que muchas personas en España se han metido en un negocio altamente especulativo, sin ser conscientes de que la cosa iba de casino.
Bienes sobrevalorados, con un retorno de inversión imposible, un apalancamiento irracional y todo basado en las expectativas de revalorización infinita. A todo esto las autoridades económicas del país, Banco de España y resto, como si la cosa fuera normal.
Pero la vivienda es un bien muy especial, por el volumen de apalancamiento que requiere. Un desastre de ese mercado afecta tanto al sistema financiero, que ahora estamos viviendo las consecuencias.
Por ello creo que hay que sacar al mercado inmobiliario de la economía especulativa financiera y enlazarlo con la economía real. Una metodología para hacer esto, es referenciarlo en todas las fases de su ciclo económico con el mercado de alquiler, que este si que está en función de las rentas reales disponibles, es decir de la economía real.
En algunos comentarios que he introducido por aquí, explico mi punto de vista, que estaría encantado de contrastar con Ud., sobre un asunto que me parece de suma importancia.
Pues contrastemos.
El que comprara una vivienda sin tener una ,no lo hizo para especular y puede ser muy perjudicado por la perdida de valor de los ultimos años, y lo siento.
El que la comprara como inversion sino era consciente de que estaba especulando y de que la vivienda como todo podia bajar;un echo que ya sucedio a principios de los 90, es su problema, queria ganar y ha perdido lo siento pero menos pues se ha equivocado al invertir.
Igual que al que ahora se esta dedicando a comprar oro como si el oro tampoco pudiera bajar de precio, pero el oro, la vivienda, los tulipanes, la bolsa y todo lo demas puede bajar.
Es un principio clave,no hay inversion sin riesgo.
Un saludo
Se da el caso que el alquiler de una vivienda hoy en día para una renta bruta entre los 21.000 – 25.000 euros, es similar (teniendo en cuenta las diferencias de poder adquisitivo de las familias dependiendo de la comunidad autónoma donde residan).
También hay que tener en cuenta hoy día trabajan en la mayoría de los casos dos miembros de una unidad familiar, con una renta entre los 15.000€ – 23.000€, estoy refiriéndome a la clase media, entiendo mayoritaria en este país. Por tanto pocos son los que viven con un renta bruta de 21.000€.
Si el alquiler supone un importe muy parecido, que lo supone (depende del alquiler y el poder adquisitivo de la unidad familiar) 600/1500€, Tanto si se compra o se alquila, el desembolso es de más de un 30% de su sueldo neto.
Mi conclusión es que con una renta de 21.000€, una familia media, mal vive y llega a final de mes con la cuenta en negativo.
Es necesario el trabajo de dos miembros de la unidad familiar hoy día.
Aquí es donde entra la tragedia. Marco en el que nos encontramos.
1. Encarecimiento de precios (vía IVA), luz, agua, etc.
2. Rendimientos del Trabajo minorizados. Con el paso del tiempo, pérdida total de uno de los dos de la unidad familiar (sueldos, si tienen la suerte de que uno trabaje).
3. Mismo precios en arrendamientos en hipotecas, y mismas obligaciones de pagos contraídas a largo plazo.
5. Falta de crédito.
Señores, dentro de un año o año y medio cuando miles de los parados dejen de cobrar sus subsidios, estaremos en tal nivel de crispación por la falta de cubrir las necesidades básicas, que a ver quién es el guapo que con un discurso de medidas macroeconómicas calma a la población.
Buenos días a tod@s:
Lo primero, gracias por el artículo Manuel; sencillo, concreto y muy bueno.
Lo segundo, hay un tema que falta por considerar, y que es importante … en los EEUU la valoración de la vivienda sirve para pagar una hipoteca que si dejas de abonar el banco se queda el bien; por contra, en España, lo que hay es un préstamo personal con garantía hipotecaria.
¿Qué implica eso? Pues que si yo vivo en Florida y no pagao la hipoteca me quitan mi casa … pero ya no debo nada.
En España si me quitan mi casa por no pagar la hipoteca yo lo debo todo -menos lo que saque el banco en subasta, que a lo peor es el 30% de la hipoteca-.
Esto es importante porque al banco le debe la persona, así que la valoración del bien es una «garantía más» … no es la única.
Salu2
Excelente precisión la suya, que todos los compradores deberían tener en cuenta para saber en qué se meten.
Muchas gracias por tan elaborado artículo, si bien, me sigo quedando con relacionar el rendimiento por arrendamiento al del precio de compra, para valorar objetivamente en que grado aumenta o disminuye valor un inmueble. El esfuerzo que hace el comprador es un sistema subjetivo e inherente a un comprador o grupos similares en perfil de compradores.
El que el precio de la vivienda vaya bajando paulatinamente, ya indica que los inmuebles adquiridos antes de que se iniciara el proceso de bajada de precios, están perdiendo valor. Por si fuera poco, ya existe un 8% de viviendas hipotecadas con menos valor del saldo pendiente del préstamo hipotecario que se contrató para comprarlas. También es un indicador, en este caso terrible de una situación que de seguir en esta tendencia va a empeorar.
Si esto es así, una parte de los propietarios que tienen una vivienda financiada con un préstamo hipotecario habrán pagado mucho más por el inmueble que el valor que tiene. En general, cuando se financia algo que se compra, se paga más dinero que el que suponía el precio del bien cuando se compró, debido a intereses, comisiones y otros accesorios como notarios, seguros, etc, etc.
Evidentemente en EEUU se podrá devolver la casa al banco en caso de no poder pagar el préstamo y quedar saldada la deuda, pero aquí en España, el que compra un piso y lo financia con un préstamo hipotecario, en la escritura está firmando una garantía real, sustentada en la hipoteca del inmueble y una garantía personal, propia de la contratación de cualquier tipo de préstamo, por lo menos aqúí en España. Recordemos el parrafito que en toda escritura hipotecaria aparece y que comienza por: «sin perjuicio de la garantía real, bla, bla… el prestatario garantiza bla, bla, bla, etc.»
Si mañana compro un coche y lo financio y pago 18.000€ por él con el préstamo que me ha concedido una entidad financiera, al día siguiente el coche estará valorado aproximadamente en 14.500€, pero yo sigo debiendo 18.000 más los intereses generados en un día. Esto ocurre más o menos con el 80% de los coches que se venden.
Saludos cordiales.
Buenos días
Al igual que se cumplió en la Argentina de principios de siglo, somos..
«UN PAÍS LLENO DE GENTE SIN CASAS Y DE CASAS SIN GENTE»
bEsTiA
Si pero no, aquí aún es peor, somos…
«Un país lleno de gente sin casas y de casas sin gente y de pisos de 20 metros llenos de gente que no tiene casa»
Buenas tardes:
Es, sin duda, muy interesante este tema de la valoración correcta de la vivienda y de todos los activos en general. Es cierto que en los últimos tiempos se suscita de forma continua la controversia sobre si la valoración de la vivienda es adecuada o está sobrevalorada.
Creo que el ratio de esfuerzo de compra por parte de los ciudadanos, para comprar una vivienda, es útil para aproximarse al teórico valor correcto, sin embargo me temo que este valor sirve para bien poco porque al final este mercado, como todos los mercados, hace lo que tiene que hacer al margen de sesudos razonamientos.
Por si fuera poco, este ratio tiene una relevancia relativa, porque realmente en el precio de la vivienda influyen, al menos, los siguientes factores:
1.- El ratio de esfuerzo por parte de los ciudadanos, o número de años de trabajo o renta para la compra de una vivienda.
Parece claro que, en principio, el precio sólo puede subir si suben las rentas de los ciudadanos y se mantiene, por lo tanto, constante el número de años necesarios de ingresos para pagar una vivienda.
2.- Los tipos de interés.
Este parámetro es fundamental por dos razones:
La primera es que si los tipos son bajos la cuota mensual de la carga hipotecaria se ve reducida, por lo que el mismo salario puede pagar más cuota y por lo tanto puede pagar un préstamo mayor. El resultado es evidente: El precio se dispara. Esto, entre otras cosas, es lo que ha pasado en España en los años del boom inmobiliario.
Pero hay otra razón que es que el precio de los activos financieros tiene siempre relación con el rendimiento de los activos sin riesgo. Si una persona con dinero líquido obtiene un rendimiento por su dinero del 10% tendrá menos ganas de buscar revalorizaciones a través de la compra de inmuebles. Si los tipos están en un 2%, es más que probable que existan inversores con ganas de buscar mayor rentabilidad en el mercado inmobiliario. El resultado siempre será el incremento del precio del activo.
3.- La situación del mercado.
Esto es algo común a todos los mercados. ¿Alguien recuerda el caso de las acciones de Terra?. Si es así poco más hay que explicar. Ante circunstancias como aquellas, que se han reproducido en el mundo inmobiliario, la gente no compra en base a los dos primeros parámetros. Se compra sin razones fundamentales, se compra porque mañana valdrá más que hoy. Esto provoca una alteración en los precios de los activos durante un periodo de tiempo que, a veces, hay que ver para poder creer.
Como se puede apreciar, sólo combinando debidamente los anteriores factores -más bien los dos primeros- llegaríamos a una valoración adecuada –en teoría- de la vivienda. Y digo, en teoría, porque de seguir semejantes normas de valoración resultaría que una televisión, ahora mismo, tendría que valer los mismos meses de trabajo que en 1.965, lo que llevaría a que su valor actual superara, en muchos casos los 10.000 euros. Por tanto el precio de los activos y por lo tanto de la vivienda no sólo tiene que ver con los tres factores anteriores sino además con:
4.- La productividad.
Este parámetro es fundamental. El ejemplo de las televisiones y demás aparatos electrónicos es claro. También el de los coches, que son mucho más baratos que hace 40 años. Es evidente que en estos activos el ratio de esfuerzo se ha reducido y en la vivienda también, porque los avances tecnológicos provocan que se pueda ejecutar mayor trabajo por menos personas en menos tiempo. Esto abarata el proceso y reduce el esfuerzo de compra. Si miramos hacia atrás, resulta que hoy la adquisición de una vivienda nueva, de mucha mejor calidad, requiere muchos menos años de trabajo que la misma vivienda hace 40 años, y eso que aquellas viviendas disfrutaban de instalaciones y servicios no comparables a las actuales. Ese es el motivo y no otro de que, en aquellos años, la gente vivía en España donde podía y como podía, hasta que el país no se desarrolló. Y no era por falta de ganas, era por falta de capacidad económica para comprar o construir una vivienda nueva, porque el número de años de trabajo para adquirirla era muy superior al actual.
5.- La presión fiscal y parafiscal.
Parece claro que la mayor presión fiscal de todas las administraciones sobre la vivienda provocará o bien un incremento del precio o bien que no se construyan viviendas, por mucho que la gente no las pueda pagar. A dicha presión fiscal hay que asimilar las prestaciones en especie que encarece el producto: La urbanización, cesiones de suelo y demás.
6.- La situación demográfica.
Esto es algo que en los próximos años presionará el precio a la baja. En una sociedad donde los ciudadanos tiene una edad considerable y vivienda en propiedad es difícil colocar nuevas viviendas. Si la gente joven escasea y, por otra parte, debido al crecimiento de España en los últimos 40 años, muchos jóvenes reciben viviendas de sus padres parece que la demanda podría no ser demasiado intensa para sostener el precio, fundamentalmente el del suelo.
7.- La calidad de los titulares de las viviendas.
Por último me refiero en cuanto a la calidad de los titulares a la fortaleza de los mismos en la tenencia del inmueble. Ya decía Kostolany respecto a los mercados de valores que un mercado en el que el papel está en manos de los que denominaba temerosos se podía desmoronar en cualquier momento. Por el contrario sostenía que si el papel estaba en manos de los que calificaba como “caraduras” el mercado podía subir, aunque la economía siguiera en recesión y las empresas en mal estado. Considero, porque lo he visto yo mismo, que en el mercado de los inmuebles ocurre algo parecido: No es lo mismo que la vivienda esté en manos de un particular que la ha comprado muy cara, hipotecado por el valor total de la misma, inexperto y con miedo a perder el trabajo, que en manos de un especulador que no tiene deudas, conoce el mercado, sabe y puede esperar. La misma vivienda, en el mismo sitio y con la misma calidad se venderá mucho más barata por el “temeroso” que por el “caradura”. Se demuestra, una vez más, que el precio de los activos, tiene más que ver con la “calidad” del dueño de dichos activos que con la calidad intrínseca de los mismos.
Bien, cualquier modificación, aunque sea leve, de cualquiera de los anteriores parámetros provocará que el resultado final arroje como valoración correcta una cifra del doble o la mitad. Por tanto la búsqueda del precio correcto de la vivienda, igual que el llamado precio objetivo de las acciones, sirve para poca cosa. Fundamentalmente para que un nutrido grupo de analistas se ganen la vida diciendo en el año 2.007, que la vivienda podía y tenía que subir más aún y ahora casi cuatro años después diciendo que aún seguirá bajando diez años más, a pesar de haber caído ya más de un 30% en algunos casos.
Lo asombroso del caso es que, en la mayoría de las veces, lo dicen las mismas personas que decían lo contrario. Es decir, siguen la doctrina de la inercia: Si sube sin parar pronostico que seguirá subiendo, si baja sin parar pronostico que seguirá bajando.
¡Y para decir cosas así parece ser que es necesario incluso cursar un master por ahí fuera!
Muchas gracias por tu excelente comentario, estimado Laredo, has expuesto las diversas causas con precisión y de manera comprensible y muy detalladamente. Un saludo.
Todos los factores que Ud. enumera contribuyen a la formación de precios finales de bienes inmobiliarios, sin duda.
Pero si queremos dibujar una alternativa en la formación de precios de activos inmobiliarios, creo que hay que replantearse la naturaleza del bien en sí mismo.
Para mi es un bien que por estar tan apalancado, es un producto financiero en sí mismo, y además, es un bien socialmente necesario.
Como consecuencia, hay que limitar la vorágine especulativa de ese bien, no solamente para que cumpla su función social, sino para que no afecte gravemente al sector financiero. Situación que ocurre en la actualidad como todos sabemos. Gran parte de la deuda de particulares que tenemos con el exterior, procede de ahí.
Por eso, en el comentario que introduje al principio de este hilo, mi apuesta era que los bienes inmobiliarios deben valorarse en función de los retornos de inversión previsibles por alquiler.
El alquiler no es sujeto de financiación y por tanto está limitado en su comportamiento de precios a las rentas realmente disponibles, bien sean estas del trabajo o de otras fuentes. Por lo tanto está vinculado a la economía real, a la productividad, a la competitividad y al comportamiento de los precios de otros bienes de consumo.
La compra de bienes inmuebles mediante garantía hipotecaria, se financia hasta el infinito, incluso irracionalmente como hemos visto. De este modo el bien se sitúa en la economía financiera de carácter especulativo y con consecuencias nefastas tanto para el sistema financiero, como para los operadores del mercado. Inflación brutal, endeudamiento, etc.
Un mercado inmobiliario referenciado en las rentas por alquiler es mucho más sano que un mercado referenciado en las revalorizaciones especulativas de los bienes. Y ello es así, porque las rentas de los alquileres están naturalmente pegadas a la economía real, vía las rentas del trabajo (nadie puede pagar un alquiler mayor de la renta que tiene).
El mercado de bienes inmuebles en Alemania está inteligentemente regulado sobre este principio. Los activos inmobiliarios se revalorizan conforme crecen las rentas por alquiler, que a su vez lo hacen conforme crece la economía real y las rentas del trabajo. En Alemania no se produjo una inflación de precios como en España, ni un endeudamiento particular catastrófico como aquí. El mecanismo de funcionamiento del sistema financiero Alemán, lo he descrito algo en mi comentario a la entrada del art.
Soy defensor de la economía libre de mercado y poco amante del intervencionismo del estado y sus regulaciones, sobre todo cuando son nefastas, torpes y costosas como en el caso de España, donde las autoridades económicas desde el Banco de España hacia abajo, han demostrado su inutilidad e ineficacia, aunque ahora se laven las manos culpando a los especuladores y a todo eso.
Pero en el mercado de la vivienda, por ser tan específico y estar tan vinculado al sector financiero, habría que hacer una buena reforma, y considero que la valoración en función de las rentabilidades por alquiler, sería el principio técnico a adoptar. Principio que tendría que formar parte del mercado inmobiliario desde las fases iniciales de acceso al crédito para promoción, y todas las siguientes. Nos evitaremos muchos disgustos.
Y muchas gracias también a Manuel por su artículo tan bien presentado y documentado, del cual no puedo decir gran cosa por mi ignorancia en estos temas.
La verdad es que el artículo está muy presentado y trabajado pero en mi opinión incumple el artículo 4 de las normas generales y política de privacidad del foro, recientemente actualizadas y presentadas en el mismo.
Dice así: «haremos cumplir las siguientes normas y políticas de uso de este Foro de Debates».
«4. No se permite la publicación de productos, servicios, enlaces, contenidos o cualquier otro tipo de información que haga referencia a la empresa o sitio web con la que están relacionados directa o indirectamente, con clara intención o propósito publicitario, compra/venta, comercial o de autopromoción. Esto incluye sugerir sus propios servicios y los servicios de asociados, clientes y empleadores.»
Y con esto no pretendo que se amoneste o sancione al autor del artículo, ni muchísimo menos, únicamente pretendo demostrar que no se utiliza la misma bara de medir con todos los participantes.
Sin ánimo de crear polémica, dejo testimonio de la evidencia.
Un cordial saludo.
El autor o autores del art. suponía que estaban en el negocio inmobiliario, y esa es la razón por la que proponen un ajuste suave del valor de los bienes inmuebles, basado en el valor marginal.
Me parece que uno los motivos que llevó á la escalada de precios en el sector de la vivienda fue( será aun?) blanquear dinero negro que a su vez generaba más dinero negro; pero, estamos hablando,en parte,de la vivienda como valor «familiar» y hablamos, también, del hoy; de la juventud; de los mileuristas, etc, entonces para eso tenemos que hacer cuentas y narrar.
Una pareja joven de novios decid vivir juntos. En total ganan 2000 euros; QUE PUEDEN HACER?
– alquilar una habitación con servicio de cocina ( precio en una ciudad mediana : 300 euros más gastos como luz,água, servicios centrales como la limpieza, etc)
– alguilar un piso ( precio en una ciudad mediana más de 450 euros más los gastos,lo que puede llegar a los 600 euros.)
– comprar un piso ( aprovechando que papá le dá un dinerito a el e a ella su papá también le da´un dinerito) que pueden pagar al mes? .. unos 600 euros más gastos. Compensa? claro que compensa porque en este supuesto pagan una renta ( la hipoteca) y con el tiempo (aunque sea mucho) dejan de pagar renta porque ya es suya.
Este visión de la vivienda es una de las mas comunes en España que tiene «cultura» de compra y no de alquiler. Evidentemente, sufren mas que nadie la avaricia especuladora y son las primeras víctimas à la hora de valorar el bien social porque «padecen» el efecto de las valorciones especulativas,pero, también, si el valor cae el 8% de media en España no lo notan u sienten porque lo que les interesa es pagar, unicamente, su renta-hipoteca.
El trinomio constructor-promotor-banco ,representa un motor extremadamente potente,tanto para movilizar la economía para arriba,como para abajo ,una industria que es la primera en levantarse y también, la primera en caerse. Pero estos trinomios no nacen por generación espontánea, sino que tienen un tandem funcional que llevan por cabeza, al que puede planificar a largo plazo ,la plusvalía a través de la retención de suelo.En España son muy pocos y muy potentes los que maniobran en esos ciclos y son los que tras comprar millones de metros,esperarán el momento oportuno para ir vendiendo suelo a centenas de promotoras que con buenos vientos bancarios,plagarán de promociones sin ningún tipo de control oficial. Así es como actualmente hay un parque de 1 millón y medio de viviendas en venta.El gran ganador:el que supo esperar sin levantar un solo ladrillo,a veces ,algunos.
La base de control debería estar en la repercusión del suelo, respecto al coste final y ahí es en todo caso donde hay que afinar cifras.Hay que separar los planes oficiales,irónicamente llamados VPO y destaco la «P» «protección»,respecto de lo que es la vivienda libre,donde,SÏ ,valen todos los argumentos que sustentan la oferta y la demanda.Un gravísimo error que han cometido no pocas promotoras ,es que no han sabido maniobrar en el segmento de vivienda libre y mas precisamente en el sector de lujo,considerando que a mayor costo,mayor beneficio.Se han dado casos,por ejemplo,de empresas que vendieron cadenas de supermercados,cobrando cifras multimillonarias,para meterse en el negocio inmobiliario y la poca experiencia no les ha permitido retirar a tiempo el beneficio,reinvirtiendo en suelos carísimos y en momentos en que ya se veían las nubes de la tormenta o de peso de hipotecas ,para ser mas preciso.
El trinomio tiene un componente peligrosísimo:la financiación bancaria que debería ser un apoyo lógico en determinado sector y con mucha alianza oficial,pero la inversión privada es la que debería actuar directamente y con total autonomía …que una sucursal no es mas que un eslabón de una larga cadena con mucho efecto dominó y a la vista están los despojos…y las subastas.Se ha pasado muy rápido del buen almuerzo banco-promotor…al dígale que no lo puedo atender.El sector,obviamente está destruído y no podemos hablar de …la vivienda sigue aún por arriba de…Cuando deja de haber financiación,solo queda el baremo referencial ,porque el valor del metro cuadrado queda en la necesidad del cash y hoy sobra la necesidad.Quien mal vende ,pero invierte bien,por ejemplo en un negocio como podría ser ..servicio..alquilar a bajo precio un local y encajar con la oferta de producto,posiblemente compensará la diferencia negativa …Lo mismo que promotores que venden muy por debajo del coste ,para al menos tener la posibilidad de mantenerse en ralenti…Y podrían ser muchos los ejemplos que demuestran que ante una coyuntura de «necesidad» ,ni en un pueblo es posible decir cual es el valor del metro cuadrado…
Otros capítulos son: el del chanchullo y no es poco,la burocracia y ésta.. ad hoc del chanchullo, han generado un marco que dista mucho de poder ver un gráfico con objetividad.Mas quisiera que un cambio de gobierno apuntara seriamente a ofertar una planificación seria ,pero no se trata de cambio de gobierno,sino de un cambio de mentalidad,tanto de los que saben aprovechar los ciclos de siembra,como la de los inocentes ilusos a quienes se les arrebatado la credibilidad.
GJ
Por eso un sistema de valoración objetivo, referenciado en el retorno previsible por alquiler, como el que existe en el mercado alemán, es lo que me parece que puede racionalizar el mercado de bienes inmuebles.
No voy a repetir los argumentos que ya he puesto en mis comentarios en este hilo, pero le invito a que los repase y debatamos sus inconsistencias o bondades.
Estimado SR. CARABALLO:
Simplemente aporto un pequeño dato sobre las tasaciones en España. Actualmente los jardines de una vivienda no se incluyen en las tasaciones, lo cual es un error manifiesto. No considerar como bien inmueble árboles multicentenarios es un error no se si malintencionado o por desconocimiento técnico. Por mi experiencia como perito judicial ese valor existe e incluso en elgunos casos el valor de todos los elementos que componen un jardín, contando por supuesto todos los elementos vegetales, puede ser mayor incluso que el de la propia casa, y no estoy hablando de componentes subjetivos dentro de la valoración. Y puedo aportar que los técnicos normalmente rebajamos ciertas valoraciones, porque ante determinadas cifras el estamento judicial pone cara de asombro, diciendo que eso no puede ser posible. Creo que la citada reacción es previsible, en un entorno social que no ha valorado el patrimonio natural que posee (uno de los más ricos de Europa), destrozándolo en numerosas ocasiones, y donde el paisajista (que no diseñador de jardines) no existe como profesión con reconocimiento oficial, y algo parecido exite con el arboricultor (o especialista en árboles).
Para terminar me pregunto si no se deberá a que a que si se incluyesen en las tasaciones, las cifras, intencionadamente elevadas según los casos, podrían convertirse en «estratosféricas».
UN CORDIAL SALUDO EN UNA NUBOSA MAÑANA DESDE MADRID.
años 80: aparecen las autonomias,reconversión industrial y aparición de las primeras ETTs. crecieron ETTs como champiñones. cualquiera podía montar una ETT…quedaron un 10% como mucho. de repente sube la cifra del paro…
años 90: los mismos especuladores que montaron las ETTs al faltarles «carne» apuestan por las .com y similares, aparecen .com como champiñones. quedaron cuatro en ese negocio…subida de la cifra del paro…
siglo XXI, los mismos especuladores de antes, producen la generación espontánea de oficinas bancarias, financieras de todo tipo y aparecen inmobiliarias como champiñones…¿cómo es posible que en una misma calle de apenas 500 metros hubiera 5 o 6 inmobiliarias?…¡catapum! vino la «crisis» y mi hipoteca resulta que no la tiene mi banco, que está en manos de un jeque árabe ¿como es posible?…quiebran las inmobiliarias y ¡y revientan el sistema financiero internacional!…
los mismos creadores de estas cíclicas plagas de langostas que devoran sin piedad el mercado que tocan, se apuntan ahora a las renovables…¿próxima burbuja ecologista-renovable?…deslocalizan lo habido y por haber, dan un tremendo poder sobre nuestras economías a la mayor dictadura comunista(segun ellos) del mundo mundial(eso sí, en beneficio de la globalización) y ahora comienzan una guerra de divisas. ¡esto no es serio…!
«cuando se haya roto el carro, muchos te dirán por dónde no debias haber pasado…»
¿porqué tengo que verme influido por lo que digan aquellos que les interesa que en España bajen los precios de la vivienda?¿querrán acaso invertir a precios baratos para su jubilación? de momento el levante ya parece el geriátrico de Europa.
el artículo me parece interesante, pero debo reconocer mi ignorancia financiera.
por otra parte no he visto a nadie hablar de el boom inmobiliario y su relación con el blanqueamiento del dinero negro que se quedo al descubierto con el cambio al euro. cuando alguien me haga un análisis al respecto sobre ese asunto, y como el blanqueamiento del negro influyó en la actual avaricia y crisis,comenzaré a creer que es un análisis audaz, valiente y sincero. mientras tanto solo veo que cada cual arrima la brasa a su sardina.
Esta pasando lo que nos merecemos, nos hemos pasado de listos.
La avaricia rompe el saco, y en esta ocasión se ha roto para mucho tiempo.
Dios mio, qué locura de país y de pensamientos.
Porque nos empeñamos todos en hacer lo mismo, en vivir todos en el mismo lugar.
Hay que volver al campo, a sembrar la tierra, a cultivar vida, a no vivir todos en el mismo entorno, en el mismo lugar todos pegaditos.
Cúanto terreno hay en los campos inutilizado esperando que llegue una mano amiga para levantar raíces nuevas, para instalar esperanza, pero qué estamos esperando para hacerlo.
Resulta que en países como India o China están comprando o arrendando grandes extensiones de terreno en Africa, con mano barata de trabajo, para hacer de estos lugares la despensa del mundo… no entiendo porque no somos capaces de despertarnos de una vez por todas de nuestro letargo particular.
Empresas Chinas están exportando a Europa productos ecológicos de consumo diario, porque no hay empresas en Europa capaces de hacerlo, cómo es posible, porqué consienten estos los gobiernos, los partidos, las naciones.
Un excelente artículo. Distinguir entre Valor de Uso y Valor de inversión en cada vivienda me parece la distinción fundamental entre Valor y Precio, aquello que era de necios confundir 🙂